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Date: 03/07/2018

Patrimoine

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Couple

Cotitularié du bail : le droit exclusif au profit du conjoint survivant prive les héritiers

Le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation des deux époux est réputé appartenir à l’un ou l’autre des époux. En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci (c. civ. art. 1751).

En l’espèce, la société d’HLM avait donné à bail à un époux un appartement qu’il avait occupé avec son épouse et ses enfants. Suite au décès de Monsieur intervenu en 2004 puis à celui de son épouse survenu en 2013, leur fille a sollicité le transfert du bail à son profit ; ce à quoi s’est opposée la société d’HLM au motif qu’elle ne remplissait pas la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage.

Déboutée en première instance et en appel, la fille se pourvoit en cassation.

Selon la Cour de cassation, l’article 1751 du code civil accorde au conjoint survivant un droit exclusif sur le logement qui servait effectivement à l’habitation des époux avant le décès sauf s’il y renonce expressément. Ce droit exclusif prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence d’un conjoint survivant.

Par suite, à défaut de pouvoir se prévaloir de la cotitularité du bail au décès de sa mère, la fille pouvait bénéficier du transfert du contrat de location (loi 89-642 du 6 juillet 1989, art. 14) sous réserve, pour les appartements appartenant aux organismes HLM, de remplir les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage (loi 89-642 du 6 juillet 1989, art. 40-I), ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Cass. civ., 3e ch., 28 juin 2018, n°17-20409

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