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Date: 17/12/2018

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Bail d'habitation

Restitution tardive du dépôt de garantie : la question des majorations renvoyée devant le Conseil constitutionnel

En matière de bail d’habitation à des particuliers, le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer hors charges (depuis le 1er janvier 2015, 2 mois avant) par le locataire en cas de paiement mensuel du loyer (loi 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22). Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution de ses obligations locatives à l’égard du bailleur.

Ce dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois (depuis le 1er janvier 2015, 2 mois avant) à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, le bailleur a été condamné à restituer la somme de 177 € correspondant au dépôt de garantie après déduction des réparations locatives et des charges impayées, et la somme de 1 900 € au titre de la majoration de retard.

Formant un recours contre cette décision, le bailleur a présenté une question prioritaire de constitutionnalité concernant la majoration égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, qui, fixée indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer et sans que le juge puisse tenir compte des circonstances à l’origine du retard de paiement ni la bonne ou mauvaise foi du bailleur, pourrait être qualifiée de sanction ayant le caractère d’une punition contraire, par son automaticité et l’absence de pouvoir de modulation accordé au juge, aux exigences de proportionnalité et d’individualisation des peines garanties par la Constitution.

La Cour de cassation a renvoyé la question posée devant le Conseil constitutionnel.

Cass. civ., 3e ch., 13 décembre 2018, n°18-17729

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