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Plus-values immobilières ou BIC : l’intention spéculative s’apprécie dès l’acquisition

Pour écarter l’application du régime des plus-values immobilières aux profits tirés de la cession de plusieurs lots et y substituer celui des BIC, l’intention des cédants de procéder à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits doit être établie dès l’acquisition du terrain.

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique aux plus-values réalisées à titre occasionnel par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens (CGI art. 150 U).

En revanche, ce régime ne s’applique pas aux opérations ayant le caractère d'actes de commerce qui relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), notamment celles résultant de la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet (BIC).

Dans cette affaire, les contribuables avaient acquis une parcelle de terrain le 15 juin 2007. Après avoir obtenu l’autorisation de lotir ce terrain, ils avaient procédé à la cession de 9 lots sur les 14 créés (2 en 2008, 3 en 2009, 2 en 2012 et 2 en 2013). L’ensemble de ces ventes ayant été imposé à l’IR selon le régime des plus-values immobilières, l’administration a redressé et taxé selon le régime des BIC estimant que les contribuables avaient acquis un terrain en vue de le revendre après lotissement.

Déboutés en première instance de leur demande en décharge des impositions, les contribuables font appel.

Il ressort de l’instruction que, dès le compromis de vente signé en 2005, les contribuables avaient eu l’intention de lotir puisqu’ils avaient subordonné leur acquisition au classement du terrain, alors en zone agricole, en zone constructible et à la condition d’obtenir une autorisation de lotir, laquelle avait été sollicitée en avril 2007, soit un mois avant même la signature de l’acte définitif de vente.

La Cour administrative d’appel en a donc déduit que, dès l’acquisition du terrain, les contribuables avaient entendu poursuivre une opération de commercialisation foncière. S’étant dès lors comportés comme des lotisseurs, les profits réalisés par les cédants relèvent bien des BIC. La circonstance que les intéressés aient conservé la propriété de certains lots parmi les lots créés ne suffit pas à remettre en cause leur intention spéculative.

Pour aller plus loin :

Voir « Plus-values immobilières », voir RF Web 2016-2, § 50

CAA Lyon 17 décembre 2019, n°18LY02887

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