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Vente d’immeubles à un prix minoré : respect de la procédure de l’abus de droit en cas de requalification en donation déguisée

Lorsqu’il résulte des circonstances de l’espèce que l’acquisition de biens immobiliers par une SCI à un prix délibérément minoré constitue une donation déguisée, l’administration doit appliquer la procédure de l’abus de droit fiscal pour prononcer le redressement.

Dans cette affaire, une SCI constituée entre 2 époux, dont l’un notaire, avait acquis 3 appartements.

Par suite du décès, entre temps, d’un des époux, l’administration a procédé au contrôle de la déclaration de succession. À cette occasion, elle a constaté un écart substantiel entre le prix de vente des 3 biens immobiliers acquis par la SCI et les valeurs ressortant du marché local. En conséquence, elle a notifié à la SCI une proposition de rectification et assorti les rectifications engagées de l'intérêt de retard ainsi que de la pénalité pour manquement délibéré au taux de 40 % prévu à l’article 1729 du CGI.

Condamnée en 1re instance à régler les droits et impositions réclamées, la SCI a obtenu en appel l’annulation de cette décision et la décharge des droits et impositions réclamées.

L’administration se pourvoit alors en cassation. Elle reproche à la Cour d’appel d’avoir annulé la procédure de rectification poursuivie contre la société et d’avoir prononcé le dégrèvement des impositions et pénalités au motif qu’elle n’avait pas respecté la procédure de l’abus de droit fiscal (LPF art. L. 64). Or, si cette procédure doit être utilisée dans le cadre des donations déguisées dans lesquelles il y a dissimulation ou feinte, celle-ci ne s’applique pas dans le cadre des donations indirectes que constituaient les ventes à vils prix au profit de la SCI.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle relève que l'administration, dans sa proposition de rectification, s'est attachée à démontrer la réunion des éléments constitutifs d'une donation sous l'apparence d'une vente, tout en invoquant la volonté manifeste et délibérée de la société, eu égard à la profession de notaire de son principal associé, d'éluder les droits dont elle était redevable. Par ailleurs, elle a soutenu que l'écart substantiel entre les prix de cession pratiqués et les valeurs ressortant du marché local, représentatif de ventes à vils prix, était volontaire et le fait de personnes parfaitement informées, justifiant l'application de la majoration pour manquement délibéré prévue par l'article 1729 du code général des impôts.

Par conséquent, la Cour d'appel a pu déduire que l'administration s'était placée sur le terrain de l'abus de droit qui sanctionne les actes fictifs ou inspirés par un motif exclusivement (ou principalement) fiscal ; et que, faute pour elle de s'être conformée à la procédure prévue par l'article L. 64 du LPF, la procédure de redressement et celle, subséquente, de recouvrement étaient entachées d'irrégularité, justifiant le dégrèvement ordonné.

Pour aller plus loin :

Voir « Transmission d'entreprise », RF 2019-6, §§ 2450 à 2452

Cass. com. 4 mars 2020, n°17-31642

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