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Plus-values des particuliers

Majoration du prix d’acquisition pour travaux : construction neuve ou extension d’un bâtiment existant ?

Faute pour le cédant de prouver que l’immeuble a été construit par lui sur un terrain lui appartenant, les travaux de construction doivent être analysés comme ayant été réalisés après l’acquisition du bien. Pour le calcul de la plus-value immobilière, ils ne viennent en majoration du prix d’acquisition que s’ils ont été accomplis par une entreprise.

Une SCI, dont un contribuable détenait 5 % des parts, a cédé en 2009 un bien immobilier, acquis 76 224,51 € en 2005, pour 230 000 €. Compte-tenu des travaux réalisés sur le terrain pour un coût de 191 520 €, la SCI a déclaré une moins-value de cession après prise en compte des travaux réalisés venant en majoration du prix d’acquisition.

À la suite d’un contrôle sur pièces des déclarations de l’associé, l’administration a remis en cause la majoration du prix d’acquisition de l’immeuble et notifié des suppléments d’IR et de contributions sociales après recalcul de la plus-value réalisée en 2009.

En effet, pour l’administration, si le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration supportées par le vendeur depuis l’achèvement ou l’acquisition de l’immeuble, c’est à la condition que le coût des matériaux ait été supporté par l’entreprise qui les réalise (CGI art. 150 VB, II.4°). Or, dans cette affaire, les dépenses d’acquisition des matériaux avaient été exposées directement par la SCI.

Mais le contribuable conteste cette position. Il soutient que les travaux accomplis pour le compte de la SCI n’avaient pas le caractère de travaux exposés après l’acquisition de l’immeuble dès lors qu’il avait été procédé à la destruction de l’ancien immeuble édifié sur la parcelle puis à l’édification d’une nouvelle construction. Partant, l’administration ne pouvait invoquer la règle édictée à l’article 150 VB, II.4 du CGI afférente aux dépenses exposées après l’acquisition de l’immeuble pour remettre en cause la majoration du prix d’acquisition de cet immeuble.

Débouté en première instance, son appel est rejeté.

Selon la cour administrative d’appel, il résulte de l’instruction que la demande de permis de construire déposée par la SCI en 2006 ainsi que sa délivrance par le maire ne faisaient pas mention d’une construction neuve mais d’une extension ou surélévation d’un bâtiment existant. Par ailleurs, ni la facture de mise à disposition d’une benne à gravats, ni les plans et photographies présentés n'étaient de nature à établir qu’il aurait été procédé à la destruction d’un immeuble puis à l’édification d’un nouvel immeuble. Par conséquent, ces travaux ayant été réalisés après l’acquisition du bien, c’est à bon droit que l’administration a écarté leur prise en compte dans le prix d’acquisition au motif que ceux-ci n’avaient pas été accomplis par une entreprise puisque le cédant avait acquis lui-même les matériaux nécessaires à leur réalisation.

Pour aller plus loin :

Voir « Plus-values immobilières », RF Web 2016-4, § 567

CAA Versailles 22 avril 2020, n°18VE02043

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